Volg ons

Geld & Regels

Rechten en plichten bij het verkopen van je huis

Wat zijn je rechten en plichten bij het verkopen van je huis? Advocaat Ruud van Domselaar legt uit waar je op moet letten.

Geplaatst

op

Rechten en plichten bij verkoop huis

Rechten en plichten, we hebben ze allemaal. En bij het verkopen van je huis rust op jouw de plicht om eventuele gebreken mede te delen aan de potentiële koper. In dit blog zal ik, aan de hand van een voorbeeld, ingaan op deze mededelingsplicht en wat dit voor jou als verkopende partij betekent.  

Annie en Bertus wonen al bijna 60 jaar in een mooi oud pand in een dorpje in Friesland. Bertus is nog goed ter been, maar helaas geldt dit niet voor Annie. Zij heeft na een heupoperatie een lange tijd moeten revalideren en zal nooit meer de oude worden. Op advies van de dokter hebben Annie en Bertus, met veel pijn in het hart, besloten om hun woning te verkopen en zich in te schrijven in een verzorgingshuis.

Houtrot in de vloer

Bertus heeft tot enkele jaren terug het onderhoud van de woning altijd goed bijgehouden. Als gevolg van de permanente zorgverlening aan Annie heeft Bertus de laatste jaren minder aandacht besteed aan de woning. Het is Bertus bekend dat een deel van de houten vloer van de bovenverdieping houtrot heeft. Daarnaast ondervinden zij enorm veel geluidsoverlast van de buren.

Interesse in de woning

Inmiddels hebben Janneke en Joost interesse getoond bij Annie en Bertus om de woning te kopen. Annie en Bertus twijfelen of zij het hiervoor genoemde gebrek en de geluidsoverlast van de buren zullen melden bij Janneke en Joost. Zij willen zo spoedig mogelijk hun woning verkopen en zijn bang dat Janneke en Joost afzien van de koop van de woning als zij hiervan op de hoogte zijn. Bovendien vindt Bertus dat Janneke en Joost zelf maar onderzoek moeten doen of de woning gebreken vertoont.

Mededelingsplicht van de verkoper

Op een verkoper rust een zogenoemde mededelingsplicht. Dit betekent dat Annie en Bertus de kopers zo volledig mogelijk behoren te informeren over eventuele gebreken. Indien de verkoper dit nalaat maakt hij zich schuldig aan onrechtmatig handelen en kan er sprake zijn van dwaling aan de kant van de koper. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij de dwalende had behoren in te lichten.

Koopovereenkomst vernietigen

Indien Annie en Bertus niet aan Janneke en Joost mededelen dat de houtenvloer houtrot bevat, en Janneke en Joost de koop niet gesloten zouden hebben als zij wél juist en volledig ingelicht waren, kunnen Janneke en Joost de koopovereenkomst in beginsel vernietigen. Janneke en Joost kunnen ook in plaats daarvan, de overeenkomst in stand laten en de rechter vragen om Annie en Bertus te veroordelen om de kosten van herstel van de vloer te vergoeden. Op grond van het bovenstaande kunnen Annie en Bertus dan ook maar beter aan Janneke en Joost mededelen dat de vloer houtrot bevat.

Rechten en plichten bij de verkoop

Maar hoe zit het met de geluidsoverlast van de buren? Het Gerechtshof in Amsterdam heeft hier enkele jaren geleden een uitspraak over gedaan. In deze zaak had de verkoper bij de kopers aangegeven dat de buren oudere mensen waren en de woning oud en gehorig was. De verkoper had hierbij niet medegedeeld dat dit ouder echtpaar dag en nacht voor geluidsoverlast zorgden. Het echtpaar had kennelijk al jarenlang huwelijksproblemen die gepaard gingen met veel geschreeuw en scheldpartijen. De kopers voerden bij het gerechtshof aan dat zij nooit de woning zouden hebben gekocht als zij dit allemaal hadden geweten.

Factoren die de koopprijs beïnvloeden

Het hof oordeelde dat niet alleen de fysieke eigenschappen van een woning van belang zijn, maar óók factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. De aanwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen is dan ook een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid die bij het al dan niet kopen van een woning relevant is. Annie en Bertus zullen de kopers dus ook moeten informeren over de geluidsoverlast van de buren. Dit geldt temeer als de kopers hier specifiek naar informeren.

Onderzoeksplicht koper

Voor de volledigheid merk ik op dat de koper echter niet kan stilzitten. Als er reden tot twijfel is, dan moet ook de koper onderzoek doen. Dit geldt bijvoorbeeld als er zichtbare vochtplekken of scheurtjes zijn. Ook in het algemeen zal de koper de staat van de woning dienen te onderzoeken. Dit neemt echter niet weg dat de verkoper, wanneer hij op de hoogte is van gebreken die redelijkerwijs het normaal gebruik van de woning verhinderen, verplicht is deze te melden aan de koper.

Meer weten?

Meester Ruud van Domselaar is gespecialiseerd in vastgoedrecht en aansprakelijkheidsrecht. Wil je meer weten over je rechten en plichten? Bezoek dan de website van Amice Advocaten waar Ruud partner is.

Geld & Regels

Gestolen goederen kopen of verkopen, kan dat zomaar?

Gestolen goederen kopen of verkopen, kan dat zomaar? Ned7 huisadvocaat Ruud van Domselaar legt uit hoe het zit en waar je op moet letten.

Geplaatst

op

Gestolen goederen kopen en verkopen

Gestolen goederen kopen of verkopen. Iedereen zou gelijk zeggen: dat kan toch niet! Maar het gebeurt vaker dan je denkt. Meestal zelfs zonder dat je het in de gaten hebt. Kun je dan juridisch in de problemen komen? Ned7 huisadvocaat mr. Ruud van Domselaar vroegen we om het eens tot in detail uit te leggen. 

Bart geniet sinds kort van zijn welverdiende pensioen. Na zijn drukke bestaan als machinist, heeft hij nu alle tijd voor zijn grote hobby: modeltreinen! Bart koopt van zijn gratificatie van zijn oud-werkgever, de NS, een mooie en peperdure modeltrein. Het historische Beierse EP5-model koopt Bart tegen een prijs van maar liefst € 2.300,- bij Hendrik, die eigenaar is van de vennootschap Het Oude Modeltreintje B.V.

Sommatie

Bart heeft de trein nog geen maand in zijn bezit, als hij een sommatiebrief van ene Theo ontvangt. Theo meent dat de trein zijn eigendom is. Volgens Theo heeft hij aangifte gedaan jegens Hendrik, de eigenaar van het Oude Modeltreintje BV, wegens diefstal of heling. Theo sommeert Bart om de trein zo spoedig mogelijk aan hem af te geven. Bart stelt zich op het standpunt dat – nu hij geen weet had van de diefstal – hij de trein niet hoeft terug te geven aan Theo. Theo laat het hier niet bij zitten en besluit Bart voor de burgerlijke rechter te dagvaarden om alsnog zijn modeltrein terug te krijgen. Bart schrikt zich rot als de deurwaarder de dagvaarding aan zijn deur komt betekenen. Daarom kwam Bart bij mij met de zaak.

lees hieronder verder

Juridisch

De wet geeft aan dat voor de overdracht van de modeltrein, Hendrik als verkoper beschikkingsbevoegd dient te zijn om het goed over te kunnen dragen aan Bart. Het uitgangspunt is de in het Latijn aangeduide regel: ‘nemo plus iuris transferre potest quam ibse habet’, vertaald: ‘niemand kan meer rechten overdragen dan hij zelf heeft’. In deze zaak is Hendrik géén eigenaar van de modeltrein, waardoor hij beschikkingsonbevoegd is om het goed over te dragen. Hierdoor is Bart geen rechthebbende geworden van de modeltrein.

Gestolen goederen kopen

De wetgever heeft de bedoeling gehad om een koper in bepaalde gevallen te beschermen en heeft een aantal uitzonderingen op voornoemde hoofdregel geformuleerd. Eén van de situaties waarin een koper wordt beschermd, is de situatie dat de koper ervan uit mocht gaan dat verkoper wél beschikkingsbevoegd was. Hierbij zal Bart de gegevens moeten kunnen verschaffen, aan de hand waarvan Hendrik kan worden teruggevonden of die hij ten tijde van de koop van de modeltrein voldoende mocht achten om Hendrik terug te kunnen vinden. Op basis van deze uitzondering in de wet, lijkt Bart alsnog de rechthebbende geworden te zijn van de modeltrein. Toch dienen door Bart nog enkele horden genomen te worden. De wet maakt namelijk weer een uitzondering op voornoemde uitzondering.

Na diefstal

De wet geeft aan dat Theo gedurende drie jaar nadat hij de modeltrein is verloren door diefstal, deze kan opeisen van Bart. Dit zou in deze zaak betekenen dat Theo rechthebbende is van de modeltrein. Gelukkig voor Bart kent de wet op deze uitzondering ook weer een uitzondering; wanneer Bart de modeltrein als consument van een winkelier heeft gekocht, wordt hij beschermd tegen de revindicatie (terugvordering) van de bestolene. Daarvan is sprake. Om deze reden zal Bart uiteindelijk de rechthebbende zijn van de modeltrein en hoeft hij deze niet aan Theo terug te geven.

Geleden schade

Theo zou ervoor kunnen kiezen om Hendrik te dagvaarden om de door hem geleden schade op grond van onrechtmatige daad vergoed te krijgen. In ieder geval heeft de rechter Theo – in de procedure tussen hem en Bart – in het ongelijk gesteld en veroordeeld in de proceskosten van Bart.

Tip! Bart wordt gelukkig door de wetgever beschermd nu hij de modeltrein als consument van een professionele verkoper heeft gekocht. Indien u een duur product koopt, bewaar de factuur en de gegevens van de verkoper goed. Dit is namelijk één van de voorwaarden om als consument beschermd te worden tegen degene die een gestolen goed opeist.

Meer weten?

Wil je meer weten over juridische zaken waar je als consument mee te maken kunt krijgen? Mr. Ruud van Domselaar is advocaat bij advocatenkantoor Amice Advocaten in Utrecht. Klik hier om meer van zijn artikelen te lezen op Ned7.

Lees verder

Geld & Regels

Veilig elektrisch fietsen voor 50-plussers

Veilig elektrisch fietsen? Het kan! Met deze tips kun je met een gerust hart de straat op en genieten van je omgeving.

Geplaatst

op

door

Veilig elektrisch fietsen

De opkomst van de elektrische fiets is voor veel mensen ideaal: ze geven je meer bewegingsvrijheid, houden je actief, zijn sneller dan de fiets en verbruiken bovendien schone energie doordat ze op elektriciteit rijden.

Vooral veel 50-plussers maken gebruik van deze handige fietsen, maar die fietsen blijken niet altijd even veilig te zijn. Fietsenmaker Erik Jan Dijkman vertelde De Volkskrant dat deze e-bikes namelijk niet altijd zijn ingesteld op de houding, coördinatie en fysieke vermogens van ouderen. Hierdoor ontstaan er regelmatig onveilige situaties op hoge snelheid, wat de nodige risico’s met zich meebrengt. Toch is het mogelijk om op een meer veilige en vertrouwde manier gebruik te maken van een e-bike.

Kies het juiste frame

Het frame is het grootste probleem waar ouderen tegenaan lopen. Sommige elektrische fietsen hebben namelijk een sportieve bouw, waardoor je als bestuurder naar voren leunt. Dit kan voor problemen zorgen, aangezien veel ouderen deze positie niet goed volhouden. Daarom is het beter om een fiets uit te zoeken waarbij je met een rechte rijhouding fietst. Het is comfortabeler en zorgt ervoor dat je meer controle hebt over de fiets. Deze fietshouding is bovendien ideaal wanneer je rustig wilt fietsen. Daarom zijn deze frames over het algemeen veiliger voor 50-plussers die een nieuwe elektrische fiets willen aanschaffen.

Let op het stuurgedrag

Niet alleen het frame van iedere fiets is anders, ook het stuurgedrag kan variëren. Dit beïnvloedt de manier waarop de fiets wordt aangestuurd en bepaalt hoe gevoelig deze is voor bewegingen. De meeste sportieve fietsen zijn makkelijk wendbaar aangezien je op hoge snelheden moet kunnen fietsen. Voor 50-plussers is het daarom raadzaam om een fiets aan te schaffen die rustig bestuurbaar is. Dit kun je testen door vooraf een proefrit te maken. E-bikes zijn makkelijk te besturen, maar hebben wel vaak een zwaarder stuur.

Het vermogen van de fiets

Het vermogen van een elektrische fiets bepaalt verschillende zaken. Zo heeft de accu invloed op de hoeveelheid energie die een fiets verbruikt. Wat vooral van invloed is op de veiligheid, is de snelheid van een e-bike. Fietsen op hoge snelheden brengt namelijk een groter risico met zich mee. Het is dan makkelijker om de controle over de fiets te verliezen, waardoor je in een botsing terecht kunt komen. Houd daarom tijdens het rijden rekening met de snelheid en experimenteer met wat de prettigste maximale snelheid is.

Laat je adviseren

Tegenwoordig zijn e-bikes overal te koop, ook online. Het is natuurlijk fijn wanneer je nieuwe fiets binnen een paar dagen thuis wordt bezorgd, maar vaak ontbreekt een stukje advies. Het bepalen van het juiste frame en het stuurgedrag kan moeilijk zijn. Daarom is het altijd een goed idee om een expert in te schakelen voordat je een elektrische fiets koopt. Laat je adviseren door een echte fietsenmaker of -verkoper, zodat je uiteindelijk naar huis fietst of gaat met een fiets die comfortabel en veilig is.

Lees verder

Geld & Regels

Het goedkoopste energiecontract kies je zo

Hoe zorg je ervoor dat je energiekosten bespaart? Het goedkoopste energiecontract vinden is een kwestie van vergelijken.

Geplaatst

op

door

Goedkoopste energiecontract

De winter komt er weer aan. En wanneer de buitentemperatuur daalt, moet het binnen behaaglijk zijn. De thermostaat zet je een aantal graden hoger, met als gevolg dat de energierekening stijgt.

Gelukkig kun je besparen op de kosten zonder dat je inlevert op comfort. Met energie vergelijken kies je namelijk de goedkoopste leverancier. En dankzij een aantal handige tips dring je de energiekosten nog verder terug.

Energiekosten door de jaren heen

In 2004 werd de energiemarkt in Nederland vrijgegeven. Op dat moment bedroeg de energierekening voor een gemiddeld huishouden zo’n 1.400 euro volgens onderzoek van Pricewise. In 2018 bedraagt de energierekening gemiddeld 1.750 euro. De stijging wordt grotendeels veroorzaakt door hogere belastingen, netwerkkosten en de hogere olieprijs. Hoewel je als consument geen invloed hebt op die kosten, kun je toch besparen. Dit doe je door regelmatig over te stappen naar een andere energieleverancier.

Zo vind je het goedkoopste energiecontract

De zoektocht naar het goedkoopste energiecontract begint met het vergelijken van aanbieders. Hiervoor hoef je niet zelf alle aanbiedingen naast elkaar te leggen, energie vergelijken kan gemakkelijk via een vergelijkingssite. Je krijgt op basis van jouw situatie een overzicht van de goedkoopste aanbieders. Er zijn een aantal zaken waar je op moet letten om er zeker van te zijn dat je ook echt profiteert van het aangeboden voordeel. Door te kiezen voor vaste energietarieven kom je gedurende de contractperiode niet voor verrassingen te staan. Vaak krijg je dan ook een hoge welkomstkorting. Op leveringskosten valt moeilijk te besparen. In de regel geldt dat deze kosten in het noorden van het land lager zijn omdat de energie vanaf het aardgasveld in Slochteren minder ver hoeft te worden getransporteerd. Ook de netbeheerkosten variëren per regio, omdat de netbeheerders zelf bepalen hoe hoog deze zijn. In het algemeen ben je het gunstigst uit met een contract voor één jaar en vaste tarieven. Je hebt daarmee de vrijheid om elk jaar een nieuwe energieleverancier te kiezen en te besparen.

Zo houd je de energiekosten laag

Je drukt de energiekosten niet alleen door te kiezen voor de goedkoopste leverancier. Je kunt ook besparen op het verbruik zelf. Je bereikt het beste resultaat door het huis goed te isoleren. Denk aan een simpele oplossing als tochtstrips van de bouwmarkt. Maar je kunt ook duurdere maatregelen nemen zoals dubbel glas of een betere muur- en vloerisolatie. Met een goede isolatie kun je de thermostaat gerust een aantal graden lager zetten zonder dat het koud wordt in huis. Je bespaart jaarlijks zo’n 80 euro door de thermostaat ’s nachts op 15 graden te zetten. Overdag verwarm je alleen de ruimtes waar je veel tijd doorbrengt, zoals de woonkamer. En je bespaart jaarlijks zo’n 70 euro door de slaapkamer niet te verwarmen. Verder bespaar je op zowel het water- als energieverbruik als je korter doucht. Voorkom ook sluipverbruik. Laat apparaten niet op stand-by staan maar trek de stekker uit het stopcontact. Daar bespaar je jaarlijks tientallen euro’s mee.

Meer over besparen en financiële zaken

In onze rubriek Geld & Regels vind je meer besparingstips en informatie over financiële zaken. De online community biedt verder ook alle relevante en bruikbare content over voedsel, gezondheid, vrije tijd, liefde en lichaam & geest.

Lees verder

Meest gelezen