Volg ons online

Geld & Regels

Rechten en plichten bij het verkopen van je huis

Wat zijn je rechten en plichten bij het verkopen van je huis? Advocaat Ruud van Domselaar legt uit waar je op moet letten.

Gedeeld

op

Rechten en plichten bij verkoop huis

Rechten en plichten, we hebben ze allemaal. En bij het verkopen van je huis rust op jouw de plicht om eventuele gebreken mede te delen aan de potentiële koper. In dit blog zal ik, aan de hand van een voorbeeld, ingaan op deze mededelingsplicht en wat dit voor jou als verkopende partij betekent.  

Annie en Bertus wonen al bijna 60 jaar in een mooi oud pand in een dorpje in Friesland. Bertus is nog goed ter been, maar helaas geldt dit niet voor Annie. Zij heeft na een heupoperatie een lange tijd moeten revalideren en zal nooit meer de oude worden. Op advies van de dokter hebben Annie en Bertus, met veel pijn in het hart, besloten om hun woning te verkopen en zich in te schrijven in een verzorgingshuis.

Houtrot in de vloer

Bertus heeft tot enkele jaren terug het onderhoud van de woning altijd goed bijgehouden. Als gevolg van de permanente zorgverlening aan Annie heeft Bertus de laatste jaren minder aandacht besteed aan de woning. Het is Bertus bekend dat een deel van de houten vloer van de bovenverdieping houtrot heeft. Daarnaast ondervinden zij enorm veel geluidsoverlast van de buren.

Interesse in de woning

Inmiddels hebben Janneke en Joost interesse getoond bij Annie en Bertus om de woning te kopen. Annie en Bertus twijfelen of zij het hiervoor genoemde gebrek en de geluidsoverlast van de buren zullen melden bij Janneke en Joost. Zij willen zo spoedig mogelijk hun woning verkopen en zijn bang dat Janneke en Joost afzien van de koop van de woning als zij hiervan op de hoogte zijn. Bovendien vindt Bertus dat Janneke en Joost zelf maar onderzoek moeten doen of de woning gebreken vertoont.

Mededelingsplicht van de verkoper

Op een verkoper rust een zogenoemde mededelingsplicht. Dit betekent dat Annie en Bertus de kopers zo volledig mogelijk behoren te informeren over eventuele gebreken. Indien de verkoper dit nalaat maakt hij zich schuldig aan onrechtmatig handelen en kan er sprake zijn van dwaling aan de kant van de koper. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij de dwalende had behoren in te lichten.

Koopovereenkomst vernietigen

Indien Annie en Bertus niet aan Janneke en Joost mededelen dat de houtenvloer houtrot bevat, en Janneke en Joost de koop niet gesloten zouden hebben als zij wél juist en volledig ingelicht waren, kunnen Janneke en Joost de koopovereenkomst in beginsel vernietigen. Janneke en Joost kunnen ook in plaats daarvan, de overeenkomst in stand laten en de rechter vragen om Annie en Bertus te veroordelen om de kosten van herstel van de vloer te vergoeden. Op grond van het bovenstaande kunnen Annie en Bertus dan ook maar beter aan Janneke en Joost mededelen dat de vloer houtrot bevat.

Rechten en plichten bij de verkoop

Maar hoe zit het met de geluidsoverlast van de buren? Het Gerechtshof in Amsterdam heeft hier enkele jaren geleden een uitspraak over gedaan. In deze zaak had de verkoper bij de kopers aangegeven dat de buren oudere mensen waren en de woning oud en gehorig was. De verkoper had hierbij niet medegedeeld dat dit ouder echtpaar dag en nacht voor geluidsoverlast zorgden. Het echtpaar had kennelijk al jarenlang huwelijksproblemen die gepaard gingen met veel geschreeuw en scheldpartijen. De kopers voerden bij het gerechtshof aan dat zij nooit de woning zouden hebben gekocht als zij dit allemaal hadden geweten.

Factoren die de koopprijs beïnvloeden

Het hof oordeelde dat niet alleen de fysieke eigenschappen van een woning van belang zijn, maar óók factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. De aanwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen is dan ook een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid die bij het al dan niet kopen van een woning relevant is. Annie en Bertus zullen de kopers dus ook moeten informeren over de geluidsoverlast van de buren. Dit geldt temeer als de kopers hier specifiek naar informeren.

Onderzoeksplicht koper

Voor de volledigheid merk ik op dat de koper echter niet kan stilzitten. Als er reden tot twijfel is, dan moet ook de koper onderzoek doen. Dit geldt bijvoorbeeld als er zichtbare vochtplekken of scheurtjes zijn. Ook in het algemeen zal de koper de staat van de woning dienen te onderzoeken. Dit neemt echter niet weg dat de verkoper, wanneer hij op de hoogte is van gebreken die redelijkerwijs het normaal gebruik van de woning verhinderen, verplicht is deze te melden aan de koper.

Meer weten?

Meester Ruud van Domselaar is gespecialiseerd in vastgoedrecht en aansprakelijkheidsrecht. Wil je meer weten over je rechten en plichten? Bezoek dan de website van Amice Advocaten waar Ruud partner is.

Advocaat Ruud van Domselaar, van Amice Advocaten, is gespecialiseerd in vastgoedrecht en aansprakelijkheidsrecht.

Advertentie

Geld & Regels

Erfenis zuiver aanvaarden, pas op met wat je doet

Een erfenis zuiver aanvaarden, er zitten risico’s aan vast. NED7 huisadvocaat Ruud van Domselaar legt uit waarom.

Gedeeld

op

Erfenis zuiver aanvaarden

Thea Reinders is na een kort ziekbed op 83-jarige leeftijd overleden. De kinderen (tevens erfgenamen) van Thea gaan op de dag van haar overlijden gezamenlijk eten in restaurant “De Koperen Pan”. Eén van de kinderen heeft de rekening van dat etentje (€ 119,-) voldaan door middel van betaling met de creditcard van Thea, welke creditcard was gekoppeld aan een rekening waarvan Thea rekeninghouder was.

De nalatenschap van Thea blijkt meer schulden dan bezittingen te bevatten. De kinderen willen de nalatenschap dan ook niet aanvaarden. De kinderen gaan ervan uit dat zij door het verwerpen van de nalatenschap hun dagelijks leven weer kunnen oppakken. Niets blijkt minder waar!

Overleden echtgenoot

Jolanda, die gehuwd is geweest met een in 2.000 overleden zoon van Thea heeft een vordering op de boedel van ruim € 11.000,-. Deze vordering betreft het erfdeel van haar overleden echtgenoot uit de nalatenschap van Thea. Volgens Jolanda hebben de kinderen de nalatenschap zuiver aanvaard door het etentje af te rekenen met de creditcard van Thea. Ondanks dat Thea geen vermogen achterlaat, kan Jolanda haar vordering verhalen op het privévermogen van de kinderen indien zij de erfenis zouden hebben aanvaard.

Kantonrechter

Het lukt partijen niet om tot een gezamenlijke oplossing te komen, waarna Jolanda de gang naar de rechter maakt. De kantonrechter oordeelt dat uit het handelen van de kinderen niet afgeleid kan worden dat zij de nalatenschap hebben aanvaard. Het Gerechtshof oordeelt anders en kent de vordering van Jolanda wel toe: “Hoe gering het bedrag ook in hun ogen is, zij hebben gelden van de nalatenschap echter wel verbruikt ten eigen behoeve en er aldus als heer en meester over beschikt (…) Naar het oordeel van het hof hebben geïntimeerden de nalatenschap van erflaatster door hun gedragingen zuiver aanvaard.”

Hoge Raad

De kinderen laten het er niet bij zitten en stappen naar de Hoge Raad. Volgens de kinderen hebben zij slechts het geld van de bankrekening van hun moeder gebruikt in verband met het regelen van de begrafenis. Om deze reden heeft één van de kinderen de kosten van de maaltijd als executeur voldaan. Dit zou onder meer blijken uit het feit dat de kinderen op de sterfdag van hun moeder vanuit haar huis in Delft haar begrafenis en uitvaart hebben geregeld, dat er geen eten of drinken in het huis van de moeder was en dat de kinderen in verband met het regelen van de begrafenis te ver van huis waren om thuis te eten. Bovendien zou één van de kinderen van Thea niet eens geweten hebben dat de betaling van de bankrekening van de nalatenschap is verricht.

Passende uitvaart

De Hoge Raad overweegt dat handelingen die erop zijn gericht de erflater een passende uitvaart te bezorgen, onvoldoende zijn om ervan uit te gaan dat de erfgenamen de nalatenschap hebben aanvaard. Volgens de Hoge Raad kan het betalen van een maaltijd op de sterfdag van Thea gezien worden als een handeling die gericht is op het verzorgen van een passende uitvaart. Het maken van redelijke kosten daarvoor ten laste van de nalatenschap kan dan ook niet aangemerkt worden als aanvaarding van de nalatenschap. De Hoge Raad stelt de kinderen van Thea dan ook in het gelijk en vernietigd de uitspraak van het Gerechtshof.

Jarenlang procederen

Deze casus is gebaseerd op een waargebeurde rechtszaak (Hoge Raad 22 mei 2015, zaaknummer ECLI:NL:HR:2015:1284). De erfgenamen zijn in die zaak door het oog van de naald gekropen en hebben na jarenlang procederen gelijk gekregen. Deze uitspraak van de Hoge Raad laat opnieuw zien welke risico’s de erfgenamen lopen wanneer zij beschikken over de erfenis waarvan de omvang en samenstelling nog onzeker is. Het is dan ook raadzaam om terughoudend te zijn bij het verrichten van handelingen die aangemerkt kunnen worden als zuivere aanvaarding van de erfenis. Bij twijfel over de status van de erfboedel kan het daarom soms verstandig zijn beneficiair te aanvaarden zodat u tijd heeft een ander uit te (laten) zoeken. Inmiddels is de Wet bescherming erfgenamen tegen schulden in werking getreden.

Erfenis zuiver aanvaarden

Met deze wet wordt beoogd erfgenamen beter te beschermen tegen onverwachte schulden van een nalatenschap. Het moet dan gaan om een schuld van de nalatenschap die deze erfgenaam bij het aanvaarden van de nalatenschap niet kende en ook niet behoorde te kennen. Op verzoek kan de erfgenaam in die situatie door de kantonrechter worden gemachtigd om de nalatenschap alsnog beneficiair te aanvaarden. Een dergelijk verzoek dient binnen drie maanden na de ontdekking van de schuld te worden gedaan. Van een erfgenaam wordt verwacht dat hij grondig onderzoekt waaruit de nalatenschap bestaat. Om deze reden zal niet in elk geval sprake zijn van een onverwachte schuld. Ga dan ook te allen tijde te rade bij uw notaris of juridisch adviseur!

Meer weten?

Meester Ruud van Domselaar is gespecialiseerd in vastgoedrecht en aansprakelijkheidsrecht. Wil je meer weten over je rechten en plichten? Bezoek dan de website van Amice Advocaten waar Ruud partner is.

Lees verder

Geld & Regels

Overstappen van zorgverzekeraar: tips en aandachtspunten

Overstappen van zorgverzekeraar? Het kan vanaf nu. Maar waar moet je op letten? En, is het wel verstandig?

Gedeeld

op

door

Overstappen van zorgverzekeraar

Dit blog is gemaakt in samenwerking met Startpagina.nl

Overstappen van zorgverzekeraar, het is ieder jaar zo rond eind november hetzelfde liedje: “Should i stay or should i go?” Het overstappen zelf is niet moeilijk. Of het ook loont? Dat hangt helemaal af van je persoonlijke situatie. In ieder geval is dit hét moment om je verzekeringen eens onder de loep te nemen. Een paar tips en aandachtspunten.

Bespaar op je premie met collectieve of online verzekering

Het basispakket en wat hieruit vergoed wordt, is bij iedere verzekeraar hetzelfde. Toch verschillen de premies, omdat deze zijn opgebouwd uit verschillende componenten zoals risico-opslag, opbouw van reserves of opslag voor niet-inbare premies. De ene verzekeraar maakt hogere kosten voor huisvesting dan de andere. Een zorgverzekering afsluiten bij een online verzekeraar scheelt dus vrijwel altijd geld. Ook loont het de moeite om te kijken of je je kunt aansluiten bij een collectieve verzekering. Dat kan vaak via een werkgever, maar bijvoorbeeld ook middels een lidmaatschap van (consumenten)organisaties.

Kies je aanvullende verzekering zorgvuldig

Aanvullende verzekeringen zijn er in vele soorten en maten. Welke je kiest hangt af van je situatie en wensen. Fysiotherapie, alternatieve therapie, een bril of contactlenzen. Zorg dat je verzekering aansluit op je wensen en behoeftes. De makkelijkste manier om verzekeringen te vergelijken is met een zorgvergelijker. Die vind je hier op Startpagina.

Voorkom verrassingen: betaal eigen risico vooraf

Het eigen risico bedraagt ook in 2017 € 385,-. Sommige verzekeraars geven de mogelijkheid dit bedrag (al dan niet in termijnen) vooruit te betalen. Hiermee voorkom je een verrassing aan het eind van het jaar. Wat je niet gebruikt, krijg je aan het eind van het jaar gewoon weer terug.

Belangrijke data om te onthouden

  • 12 november: vanaf nu kun je overstappen of wijzigingen in je pakket doorgeven. Je oude verzekering wordt bij een overstap automatisch opgezegd.
  • 31 december: laatste mogelijkheid om je oude verzekering op te zeggen of wijzigingen door te geven.
  • 1 januari – 31 januari: een nieuwe verzekering kiezen kan nog steeds, maar je oude verzekering moet voor 31 december opgezegd zijn.
  • 31 januari: einde van de overstapperiode.

Meer weten over overstappen van zorgverzekeraar?

Wil je meer weten over of je wel of niet moet overstappen van zorgverzekeraar? Maak eenvoudig een vergelijking via Startpagina en ontdek wat voor jou het voordeligst is.

Lees verder

Geld & Regels

Anoniem solliciteren komt naar Amsterdam

Anoniem solliciteren kan binnenkort ook in Amsterdam bij het Amerikaanse bedrijf Greyston Bakery, die dit al 35 jaar doen.

Gedeeld

op

door

Anoniem solliciteren

Anoniem solliciteren is al langer een punt van discussie. Maar in Amerika heeft het bedrijf Greyston Bakery er al 35 jaar ervaring mee. En met heel veel succes. Dit succes brengen ze binnenkort naar Amsterdam waar zo’n 100 Amsterdammers laagdrempelig aan werk zullen komen.

Bij Greyston Bakery hebben ze anoniem solliciteren een stapje verder doorgetrokken. Ze noemen dit het ‘open hiring-model’. Iedereen die graag een baan bij het bedrijf wil kan zijn of haar naam invullen op een lijst. Zodra er plek is wordt de eerst volgende op de lijst aangenomen. Geen vragen, geen CV’s, geen referenties en ook geen screenings. Extreem anoniem dus. En terwijl menig werkgever in Nederland hier al rillingen van krijgt, blijkt het in New York heel succesvol. Vooral voor oudere werknemers en mensen met een lage opleiding kan dit uitkomst bieden.

Extreem anoniem solliciteren

Greyston Bakery is inmiddels een heel bekende naam in het wereldje. Ze hebben door hun aanpak grote contracten weten te krijgen bij bijvoorbeeld ijsmakers Ben&Jerry’s, voor wie ze de brownies maken. Samen met de Start Foundation openen ze binnenkort dus een vestiging in Amsterdam, met hetzelfde aannamebeleid. Een locatie voor de bakkerij hebben ze trouwens nog niet, maar gedacht wordt aan Amsterdam West. “De locatie moet voldoen aan specifieke voorwaarden”, aldus Jos Verhoeven, directeur van de Start Foundation. “Mensen moeten er gemakkelijk kunnen komen en je hebt te maken met de strengere Europese wetgeving. Bijvoorbeeld voor (stank)overlast. In 2019 moet de bakkerij draaien.”

Proeflocaties

Sollicitanten kunnen zich trouwens al eerder aanmelden. Dit kan al over enkele maanden. De mensen gaan dan aan het werk bij proeflocaties. Verhoeven: “Mensen mogen vier tot zes weken bij de proefbedrijven komen werken. Ze krijgen netjes betaald en daarna wordt pas met ze gezeten om hun verhaal te horen.”

Bron: Telegraaf

Lees verder

Meest gelezen