Volg ons online

Geld & Regels

Rechten en plichten bij het verkopen van je huis

Wat zijn je rechten en plichten bij het verkopen van je huis? Advocaat Ruud van Domselaar legt uit waar je op moet letten.

Gedeeld

op

Rechten en plichten bij verkoop huis

Rechten en plichten, we hebben ze allemaal. En bij het verkopen van je huis rust op jouw de plicht om eventuele gebreken mede te delen aan de potentiële koper. In dit blog zal ik, aan de hand van een voorbeeld, ingaan op deze mededelingsplicht en wat dit voor jou als verkopende partij betekent.  

Annie en Bertus wonen al bijna 60 jaar in een mooi oud pand in een dorpje in Friesland. Bertus is nog goed ter been, maar helaas geldt dit niet voor Annie. Zij heeft na een heupoperatie een lange tijd moeten revalideren en zal nooit meer de oude worden. Op advies van de dokter hebben Annie en Bertus, met veel pijn in het hart, besloten om hun woning te verkopen en zich in te schrijven in een verzorgingshuis.

Houtrot in de vloer

Bertus heeft tot enkele jaren terug het onderhoud van de woning altijd goed bijgehouden. Als gevolg van de permanente zorgverlening aan Annie heeft Bertus de laatste jaren minder aandacht besteed aan de woning. Het is Bertus bekend dat een deel van de houten vloer van de bovenverdieping houtrot heeft. Daarnaast ondervinden zij enorm veel geluidsoverlast van de buren.

Interesse in de woning

Inmiddels hebben Janneke en Joost interesse getoond bij Annie en Bertus om de woning te kopen. Annie en Bertus twijfelen of zij het hiervoor genoemde gebrek en de geluidsoverlast van de buren zullen melden bij Janneke en Joost. Zij willen zo spoedig mogelijk hun woning verkopen en zijn bang dat Janneke en Joost afzien van de koop van de woning als zij hiervan op de hoogte zijn. Bovendien vindt Bertus dat Janneke en Joost zelf maar onderzoek moeten doen of de woning gebreken vertoont.

Mededelingsplicht van de verkoper

Op een verkoper rust een zogenoemde mededelingsplicht. Dit betekent dat Annie en Bertus de kopers zo volledig mogelijk behoren te informeren over eventuele gebreken. Indien de verkoper dit nalaat maakt hij zich schuldig aan onrechtmatig handelen en kan er sprake zijn van dwaling aan de kant van de koper. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij de dwalende had behoren in te lichten.

Koopovereenkomst vernietigen

Indien Annie en Bertus niet aan Janneke en Joost mededelen dat de houtenvloer houtrot bevat, en Janneke en Joost de koop niet gesloten zouden hebben als zij wél juist en volledig ingelicht waren, kunnen Janneke en Joost de koopovereenkomst in beginsel vernietigen. Janneke en Joost kunnen ook in plaats daarvan, de overeenkomst in stand laten en de rechter vragen om Annie en Bertus te veroordelen om de kosten van herstel van de vloer te vergoeden. Op grond van het bovenstaande kunnen Annie en Bertus dan ook maar beter aan Janneke en Joost mededelen dat de vloer houtrot bevat.

Rechten en plichten bij de verkoop

Maar hoe zit het met de geluidsoverlast van de buren? Het Gerechtshof in Amsterdam heeft hier enkele jaren geleden een uitspraak over gedaan. In deze zaak had de verkoper bij de kopers aangegeven dat de buren oudere mensen waren en de woning oud en gehorig was. De verkoper had hierbij niet medegedeeld dat dit ouder echtpaar dag en nacht voor geluidsoverlast zorgden. Het echtpaar had kennelijk al jarenlang huwelijksproblemen die gepaard gingen met veel geschreeuw en scheldpartijen. De kopers voerden bij het gerechtshof aan dat zij nooit de woning zouden hebben gekocht als zij dit allemaal hadden geweten.

Factoren die de koopprijs beïnvloeden

Het hof oordeelde dat niet alleen de fysieke eigenschappen van een woning van belang zijn, maar óók factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. De aanwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen is dan ook een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid die bij het al dan niet kopen van een woning relevant is. Annie en Bertus zullen de kopers dus ook moeten informeren over de geluidsoverlast van de buren. Dit geldt temeer als de kopers hier specifiek naar informeren.

Onderzoeksplicht koper

Voor de volledigheid merk ik op dat de koper echter niet kan stilzitten. Als er reden tot twijfel is, dan moet ook de koper onderzoek doen. Dit geldt bijvoorbeeld als er zichtbare vochtplekken of scheurtjes zijn. Ook in het algemeen zal de koper de staat van de woning dienen te onderzoeken. Dit neemt echter niet weg dat de verkoper, wanneer hij op de hoogte is van gebreken die redelijkerwijs het normaal gebruik van de woning verhinderen, verplicht is deze te melden aan de koper.

Meer weten?

Meester Ruud van Domselaar is gespecialiseerd in vastgoedrecht en aansprakelijkheidsrecht. Wil je meer weten over je rechten en plichten? Bezoek dan de website van Amice Advocaten waar Ruud partner is.

Advocaat Ruud van Domselaar, van Amice Advocaten, is gespecialiseerd in vastgoedrecht en aansprakelijkheidsrecht.

Advertentie

Geld & Regels

Onderzoeksplicht bij aankoop, laat je niet verrassen!

Laat je niet verrassen bij een aankoop. NIet alleen verkopers hebben plichten, ook consumenten zelf hebben een onderzoeksplicht. Maar wanneer is hier aan voldaan? Advocaat Ruud van Domselaar legt het uit.

Gedeeld

op

Onderzoeksplicht bij aankoop

U herkent het vast: u koopt een nieuw product en na een paar dagen komt u erachter dat het product niet de eigenschappen bezit die u voorafgaand aan de koop had verwacht. De vraag is vervolgens of de verkoper u had moeten attenderen op het feit dat het product deze eigenschap niet bezit óf had uzelf onderzoek moeten doen naar de (on)mogelijkheden van het betreffende product?

Dit wordt de zogenoemde “mededelingsplicht” en “onderzoeksplicht” genoemd. In deze bijdrage zal ik – aan de hand van een voorbeeld – enkele handvatten geven hoe in juridisch opzicht met deze problematiek wordt omgegaan.

De elektrische steps van Anton en Ria

Anton en Ria besluiten om hun auto te verkopen en twee elektrische steps aan te schaffen. Zij gebruiken hun auto nauwelijks en denken aan de elektrische steps, die speciaal zijn ontworpen voor ouderen, meer plezier te beleven. Anton ziet op marktplaats twee robuuste steps staan, die volgens de beschrijving zes maanden oud zijn en een snelheid halen van 20 kilometer per uur. De steps worden aangeboden door Evert-Jan.

Juridisch advies

Anton bezoekt Evert-Jan om de steps te bezichtigen. Anton geeft bij Evert-Jan aan dat de steps een bereik moeten hebben van minimaal 25 kilometer, zodat zij af en toe naar hun kleinkinderen op de step kunnen. De heren komen tot zaken en de steps wisselen voor een totaalbedrag van € 900,- van eigenaar. Lang plezier van hun aankoop hebben Anton en Ria niet: bij de eerste rit met de step naar hun kleinkinderen stellen zij vast dat de steps nog geen snelheid van 10 kilometer per uur halen en het bereik slechts 15 kilometer is. Na een lange wandeling met de steps aan de hand, wenden Anton en Ria zich tot mij als advocaat met de vraag of zij de koopovereenkomst kunnen vernietigen of ontbinden.

De verplichting van de koper

De elektrische steps dienen aan de overeenkomst te beantwoorden. Dat wil zeggen dat de steps de eigenschappen moeten bezitten die Anton en Ria op grond van de overeenkomst mochten verwachten. In elk geval moeten de steps de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en van welke eigenschappen Anton en Ria de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Indien Anton en Ria twijfelen of de steps bepaalde eigenschappen bezitten, dienen zij hieromtrent vragen te stellen aan de verkoper of dienen zij zelf een onderzoek te verrichten.

Onderzoeksplicht bij aankoop

Op het moment dat de steps niet de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik en waarvan Anton en Ria de aanwezigheid van die eigenschap niet behoefden te betwijfelen, is er sprake van non-conformiteit en kunnen zij het koopbedrag terugvorderen. Anton en Ria komen echter geen recht toe op non-conformiteit als zij niet aan hun eigen onderzoeksplicht hebben voldaan. Zoals wij hierna zullen zien heeft ook de verkoper in bepaalde gevallen een mededelingsplicht.

De verplichting van de verkoper

In het algemeen is sprake van een mededelingsplicht voor de verkoper indien hij een bepaalde eigenschap van het product kent (of behoorde te kennen) die niet bekend is bij de koper, terwijl de verkoper wist (of behoorde te weten) dat die eigenschap voor de koper van belang is. Als sprake is van een deskundige verkoper, wordt de mededelingsplicht eerder aangenomen.

Jurisprudentie

De mededelingsplicht van verkoper prevaleert op grond van vaste jurisprudentie boven de onderzoeksplicht van de koper, omdat de koper in zekere mate van de mededelingen van de verkoper mag uitgaan. Als een verkoper inlichtingen verschaft over een eigenschap van het gekochte, rust op de koper in principe geen plicht meer om hiernaar zelf onderzoek te doen.

Terug naar de casus van Anton en Ria

In de zaak van Anton en Ria staat vast dat de steps niet de eigenschappen bezitten welke zij ervan hadden verwacht. Het is echter de vraag of Anton en Ria zelf een onderzoek hadden moeten verrichten naar deze eigenschappen van de steps of dat Evert-Jan had dienen mede te delen dat deze steps een maximum snelheid hebben van slechts 10 kilometer per uur en een maximumbereik hebben van slechts 15 kilometer.

Verkoper verantwoordelijk?

Hiervoor is omschreven dat een koper een onderzoeksplicht heeft en – in bepaalde gevallen – de verkoper een mededelingsplicht heeft. Anton en Ria hebben zich echter op geen enkele wijze verdiept in de vraag of deze steps daadwerkelijk de eigenschappen bezitten die zij wensen. Om deze reden zal gekeken moeten worden of er feiten en omstandigheden aanwezig zijn die tot gevolg hebben dat Evert-Jan als verkoper hun over deze eigenschappen diende te informeren.

Dagvaarding

Uit de bespreking tussen mij en Anton en Ria kwam naar voren dat Evert-Jan een elektrische stephandelaar is, die jarenlange ervaring heeft in het vak. Bovendien wist Evert-Jan dat voornoemde eigenschappen een essentieel onderdeel was om de steps al dan niet te kopen. Ondanks het feit dat Evert-Jan niet expliciet heeft aangegeven dat de steps een afstandsbereik zouden hebben die door Anton en Ria worden gewenst, acht ik voldoende feiten en omstandigheden aanwezig om Evert-Jan – die ook na enkele sommatiebrieven op geen enkele manier bereid was om dit geschil gezamenlijk op te lossen – in rechte te betrekken. Na het uitbrengen van een dagvaarding, besloot Evert-Jan alsnog te willen zoeken naar een oplossing in der minne en hebben partijen de zaak uiteindelijk alsnog geschikt. Hierbij hebben Anton en Ria het volledige koopbedrag retour ontvangen en hebben zij de steps aan Evert-Jan terug geleverd.

Tip!

Indien u een (duur) product koopt, is het verstandig om bij de verkoper duidelijk aan te geven voor welk doel u dit product gaat gebruiken. Stel daarnaast (bij voorkeur schriftelijk) voorafgaande aan de koop vragen aan de verkoper over de eigenschappen van het product. Indien de verkoper geen deskundige is, is het raadzaam om zelf een onderzoek te laten uitvoeren naar het product. Met name bij de koop van tweedehandsproducten van een ondeskundige verkoper rust een zwaardere onderzoeksplicht op de koper.

Meer weten?

Wilt u meer weten over uw rechten en plichten? Bezoek dan de website van Amice Advocaten waar advocaat Ruud van Domselaar partner bij is.

Lees verder

Geld & Regels

Vrouwen en pensioen, de taboes

Vrouwen en pensioen. Nog steeds bestaan er taboes rond dit onderwerp die vrouwen tegenhouden alles goed te regelen.

Gedeeld

op

vrouwen en pensioen

Vrouwen hebben het zelden over hun pensioen als ze gaan scheiden. Vrouwen zijn vaak niet goed geïnformeerd over dit onderwerp of gaan er te gemakkelijk mee om. Zo denkt maar liefst 45 procent van de gescheiden vrouwen ten onrechte dat een scheiding geen invloed heeft op hun pensioen. Dit blijkt uit onderzoek dat gedaan is door onderzoeksbureau Motivaction in opdracht van Mijnpensioenoverzicht.nl

Zij heeft geen idee

Een scheiding heeft gevolgen voor het opgebouwde pensioen van beide partners. Een derde van de vrouwen is er niet van op de hoogte dat ze daar bij een scheiding iets over zouden moeten vastleggen. Verder blijkt dat een kwart van de ondervraagde vrouwen niet weet of zij tijdens hun huwelijk ¨überhaupt iets van pensioen hebben opgebouwd.

Vrouwen en pensioen

Josine Westerbeek-Huitink van Mijnpensioenoverzicht.nl noemt de onderzoeksresultaten zeer verontrustend, “Meestal worden er bij een scheiding wel duidelijke afspraken gemaakt over alimentatie, kinderen, huis en bezittingen. Maar pensioen is ook een heel belangrijk onderwerp dat veel te vaak vergeten wordt.”

Binnen 2 jaar

Als je niet binnen 2 jaar aan de pensioenuitvoerder meldt dat er gescheiden is, verloopt de uitbetaling niet meer automatisch via die instantie. Het recht het pensioendeel vervalt echter niet. Maar wie na nog er nog aanspraak op wil maken, moet de ex-partner vragen het pensioen op de ingangsdatum uit te betalen. “Dat contact kan onprettig zijn. Deze procedure verloopt bovendien regelmatig via de kantonrechter”, aldus Josine Westerbeek-Huitink.

Convenant

Volgens de wet heeft een voormalige partner bij een scheiding (in geval van gemeenschap der goederen) recht op de helft van het tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap opgebouwde pensioen van de ex-partner. Overigens is het voor scheidende stellen mogelijk om afwijkende afspraken te maken in een echtscheidingsconvenant. Ze kunnen bijvoorbeeld een andere verdeling kiezen of afstand doen van het recht op pensioen van de ex-partner.

Register

Stichting Pensioenregister, de organisatie achter Mijnpensioenoverzicht.nl, is een initiatief van Nederlandse pensioenfondsen, pensioenverzekeraars en de Sociale Verzekeringsbank (SVB).

Lees verder

Geld & Regels

Zorg voor transparante kosten in de zorg!

Transparante kosten in de zorg. Waarom krijgen we dat als consument niet? Onderzoeksbureau Motivaction deed onderzoek naar de behoefte hiernaar en kwam tot de conclusie dat wij met z’n allen heel graag willen weten wat het allemaal kost.

Gedeeld

op

door

Transparante kosten

De zorgkosten worden steeds maar meer. Wij als burger moeten ervoor zorgen dat het betaalbaar blijft. Eigenlijk is het heel vreemd dat je als patiënt niet precies weet hoeveel kosten er gemaakt worden. Wij willen meer transparantie over de kosten in de zorg, zo blijkt uit onderzoek van onderzoeksbureau Motivaction, want je wil niet voor verrassingen komen te staan. Toch?

Gebrekkig geïnformeerd

De burger wordt bij het debat over de kosten van de zorg niet betrokken. Daar waar er sprake is van een overdosis aan informatie als het gaat om de kosten van de maandelijkse verzekeringspremie, wordt hij zeer gebrekkig geïnformeerd over de kosten die de bezoekjes aan de dokter, de verrichtingen in het ziekenhuis of de medicijnen kosten. En daarmee is de kostendiscussie een verhaal geworden dat vooral over de hoofden van de burgers heen gaat in plaats van een gesprek mét burgers. Hier lijkt de zorgsector een kans te laten liggen.

Transparante kosten

Uit een grootschalig onderzoek, dat de afgelopen maanden door Motivaction in opdracht van het ministerie van Volksgezondheid is uitgevoerd, blijkt dat 80 procent van de patiënten graag wil weten wat de kosten voor zorg zijn. Slechts 5 procent zegt hier helemaal niet mee bezig te zijn. Het maakt de meeste patiënten daarbij niet uit of ze de zorg wel of niet zelf moeten betalen, zij willen hoe dan ook weten hoeveel een medische ingreep heeft gekost.

Schroefje

Een treffend voorbeeld hiervan was onlangs in het NRC te lezen. Mevrouw Ten Bokkel Huinink kreeg voor de bevestiging van een zogeheten ‘botverankerd gehoorapparaat’ bij uitzondering de rekening van haar behandeling onder ogen. En ze schrok van de €16.943,36 die het schroefje (want meer was het niet) moest kosten. Ze houdt er, zoals ze zelf zegt, een schuldgevoel aan over: “Als ik van te voren had geweten dat het zo duur was, weet ik niet of ik het had laten doen.” Dit voorbeeld toont aan dat transparantie over de kosten die medische ingrepen met zich mee brengen, consumenten aan het denken kan zetten over de ingreep. Daarbij gaat het hier niet om de vraag of de ingreep noodzakelijk was of niet. Daar gaat de arts over. Het gaat wel over bewustwording die een zorgvuldiger gebruik van de zorg kan stimuleren.

De patiënt eerst informeren

Steun voor het beter informeren komt ook van de hand van de zojuist aangestelde hoogleraar Organization and Financing in the Healthcare Sector aan de Economische faculteit van de Universiteit van Tilburg. Gedurende zijn inauguratie stelde prof. Mikkers dat de gezondheidszorg verder verbeterd kan worden als consumenten meer inzicht hebben in de kwaliteit van de geleverde zorg. Door geen zicht te hebben op kosten en kwaliteit van de geleverde zorg, zou het voor burgers onmogelijk zijn om (goede) keuzes te maken. En daarmee houden consumenten ongemerkt en ongewild het dure zorgsysteem in stand.

Marktconforme tarieven

Het is niet in het belang van de samenleving om deze financiële informatie bij de consument weg te houden. Juist door transparante kosten zijn burgers in staat daadwerkelijk keuzes te maken en zo aanbieders van de zorg te stimuleren om tegen marktconforme tarieven goede zorg te leveren. Op basis van veel sociaal wetenschappelijk onderzoek is bekend dat het leveren van informatie gedragsveranderingen onder burgers kan stimuleren. Het wordt tijd dat deze kennis ook in de zorg wordt ingezet.

Meer weten?

Wil je meer weten over dit onderwerp of op de hoogte blijven van de onderzoeken van Motivaction? Bezoek dan de homepage van Motivaction.

Bron: Motivaction

Lees verder

Meest gelezen