Geld & Regels

Rechten en plichten bij het verkopen van je huis

Wat zijn je rechten en plichten bij het verkopen van je huis? Advocaat Ruud van Domselaar legt uit waar je op moet letten.

Rechten en plichten bij verkoop huis

Rechten en plichten, we hebben ze allemaal. En bij het verkopen van je huis rust op jouw de plicht om eventuele gebreken mede te delen aan de potentiële koper. In dit blog zal ik, aan de hand van een voorbeeld, ingaan op deze mededelingsplicht en wat dit voor jou als verkopende partij betekent.  

Annie en Bertus wonen al bijna 60 jaar in een mooi oud pand in een dorpje in Friesland. Bertus is nog goed ter been, maar helaas geldt dit niet voor Annie. Zij heeft na een heupoperatie een lange tijd moeten revalideren en zal nooit meer de oude worden. Op advies van de dokter hebben Annie en Bertus, met veel pijn in het hart, besloten om hun woning te verkopen en zich in te schrijven in een verzorgingshuis.

Houtrot in de vloer

Bertus heeft tot enkele jaren terug het onderhoud van de woning altijd goed bijgehouden. Als gevolg van de permanente zorgverlening aan Annie heeft Bertus de laatste jaren minder aandacht besteed aan de woning. Het is Bertus bekend dat een deel van de houten vloer van de bovenverdieping houtrot heeft. Daarnaast ondervinden zij enorm veel geluidsoverlast van de buren.

Interesse in de woning

Inmiddels hebben Janneke en Joost interesse getoond bij Annie en Bertus om de woning te kopen. Annie en Bertus twijfelen of zij het hiervoor genoemde gebrek en de geluidsoverlast van de buren zullen melden bij Janneke en Joost. Zij willen zo spoedig mogelijk hun woning verkopen en zijn bang dat Janneke en Joost afzien van de koop van de woning als zij hiervan op de hoogte zijn. Bovendien vindt Bertus dat Janneke en Joost zelf maar onderzoek moeten doen of de woning gebreken vertoont.

Mededelingsplicht van de verkoper

Op een verkoper rust een zogenoemde mededelingsplicht. Dit betekent dat Annie en Bertus de kopers zo volledig mogelijk behoren te informeren over eventuele gebreken. Indien de verkoper dit nalaat maakt hij zich schuldig aan onrechtmatig handelen en kan er sprake zijn van dwaling aan de kant van de koper. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij de dwalende had behoren in te lichten.

Koopovereenkomst vernietigen

Indien Annie en Bertus niet aan Janneke en Joost mededelen dat de houtenvloer houtrot bevat, en Janneke en Joost de koop niet gesloten zouden hebben als zij wél juist en volledig ingelicht waren, kunnen Janneke en Joost de koopovereenkomst in beginsel vernietigen. Janneke en Joost kunnen ook in plaats daarvan, de overeenkomst in stand laten en de rechter vragen om Annie en Bertus te veroordelen om de kosten van herstel van de vloer te vergoeden. Op grond van het bovenstaande kunnen Annie en Bertus dan ook maar beter aan Janneke en Joost mededelen dat de vloer houtrot bevat.

Rechten en plichten bij de verkoop

Maar hoe zit het met de geluidsoverlast van de buren? Het Gerechtshof in Amsterdam heeft hier enkele jaren geleden een uitspraak over gedaan. In deze zaak had de verkoper bij de kopers aangegeven dat de buren oudere mensen waren en de woning oud en gehorig was. De verkoper had hierbij niet medegedeeld dat dit ouder echtpaar dag en nacht voor geluidsoverlast zorgden. Het echtpaar had kennelijk al jarenlang huwelijksproblemen die gepaard gingen met veel geschreeuw en scheldpartijen. De kopers voerden bij het gerechtshof aan dat zij nooit de woning zouden hebben gekocht als zij dit allemaal hadden geweten.

Factoren die de koopprijs beïnvloeden

Het hof oordeelde dat niet alleen de fysieke eigenschappen van een woning van belang zijn, maar óók factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. De aanwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen is dan ook een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid die bij het al dan niet kopen van een woning relevant is. Annie en Bertus zullen de kopers dus ook moeten informeren over de geluidsoverlast van de buren. Dit geldt temeer als de kopers hier specifiek naar informeren.

Onderzoeksplicht koper

Voor de volledigheid merk ik op dat de koper echter niet kan stilzitten. Als er reden tot twijfel is, dan moet ook de koper onderzoek doen. Dit geldt bijvoorbeeld als er zichtbare vochtplekken of scheurtjes zijn. Ook in het algemeen zal de koper de staat van de woning dienen te onderzoeken. Dit neemt echter niet weg dat de verkoper, wanneer hij op de hoogte is van gebreken die redelijkerwijs het normaal gebruik van de woning verhinderen, verplicht is deze te melden aan de koper.

Meer weten?

Meester Ruud van Domselaar is gespecialiseerd in vastgoedrecht en aansprakelijkheidsrecht. Wil je meer weten over je rechten en plichten? Bezoek dan de website van Amice Advocaten waar Ruud partner is.

Ook interessant

Scroll to top blauw